日期：2013-01-16 作者：林洧禎 出處：財訊 第 416 期
藏在一棟棟高住房率旅店的背後，其實是一個能增加租金、資產增值，甚至入股旅館再賺分紅的旅館學分。究竟開一家旅館要準備多少資金才夠？多久才能回本？不想錯過觀光業黃金十年的錢潮，就快跟上大亨的腳步來攻讀學分吧！
台灣觀光業黃金十年的錢潮水龍頭才剛打開，看著各產業大亨一個接一個、靠著一間間高住房率的旅館，不斷上演精采淘金秀，可別顧著在一旁看熱鬧，趁著這一波風潮興起，快點檢視手上的房地產資產，搞懂這門不賣資產也能賺錢的旅館改建學分，跟著大戶一起搶錢去！
在搶進業者的金算盤中，這門學科有創造三大獲利的神奇魔力。首先是長期穩定且高於商辦的租金收益。瑞普國際物業董事長暨ＣＣＩＭ台灣分會創會理事長曾東茂就指出，去年台北市的商辦平均租金收益只有約二．五四％，且受到內湖科學園區與南港軟體園區兩大郊區聚落的磁吸效應，市中心的Ｂ、Ｃ級辦公大樓空置率不斷提高。但商辦大樓一經拉皮改建為旅館，只要地點、環境條件不差，租金投報率至少有三到三．五％的水準，外縣市因房價相對較低，租金投報率會再高一到二個百分點。
如果嫌不夠，可更積極介入經營增加收益。成立福泰桔子商旅品牌的福泰飯店集團執行長廖東漢指出，在台北，平均住房率只要達六成就能賺錢，若能做到八成以上，就可以用暴利來形容。
一般來說，想介入經營增加獲利有幾種方式，最簡單的是與承租方談定租金固定成長比率，或是降低部分租金換取營運抽成比率，風險最低，但也因此承租方願意讓利空間最低。
再者是屋主負擔裝潢改裝費用，並以此金額投資承租方的飯店，換取一定營收獲利的抽成比率，因為能降低承租方風險，接受度很高。
最後，則是自己當房東，自己改裝、經營。如果想自營賺取最高利潤，到底要準備多少錢？這兩年才幫老闆在台北連開兩家住房率達八成的商旅，同時也準備一圓商旅創業夢的專業經理人于傑（化名）仔細核算後說，「在台北開旅館最低門檻約一千萬元，最快三年就能回本！」
根據他在西門町找到一棟建坪約一百坪的透天厝改建商旅案，預計開發成十五間房的小型商旅，初期建置的最大成本是工程款，以一間房間結構及裝修費六十萬元計算，合計九百萬元；再加上押金、仲介費、前半年旅館備品等總成本，總計所需金額約一千餘萬元。
營運方面，人事以三位櫃台搭配一位房務計算，含各項雜費的月成本約為四八．五萬元，以五年回本推算，含建置費攤提，合計每月要賺約六十三萬元才能打平。但只要平均住房率達八成，平均每日每間房實收有一八五一元以上，就能超標達成。
如果想更快回本，可以開放部分住房供短時間休息使用，若開放三間房，每間每天有四組客人消費，每次獲利三五○元以上，每月就能額外再進帳約一二．六萬元，這樣的話最快只要三年就能回本。（本文節錄自416期財訊雙週刊）
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